ОСББ: що це, які має обовʼязки та як створити

У вашому будинку протікає дах, а лампочка в підʼїзді давно перегоріла, і незрозуміло, хто має вирішувати, що й коли ремонтувати та за які кошти. Це типовий наслідок відсутності чіткого управління багатоквартирним будинком. Саме для цього існує ОСББ. Станом на 1 липня 2025 року в Україні зареєстровано 24 561 ОСББ. І все ж багато мешканців не знають, що вже є їх частиною, або не усвідомлюють своїх прав і обовʼязків як співвласників. У цій статті ми пояснимо, що таке ОСББ, як воно працює та підтримує ініціативи мешканців.

‍

Що таке ОСББ?

Почнемо з формальностей. Згідно з визначенням в законі “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання й використання спільного майна.

Простіше кажучи, це спосіб мешканцям взяти відповідальність за свій дім у власні руки.

‍

Вплив статусу ОСББ на мешканців

Оформлення обʼєднання означає, що мешканці стають не лише власниками своїх квартир, а й співвласниками всього, що служить усьому будинку: коридорів, підвалів, даху, прибудинкової території, технічних приміщень. Це дає право разом ухвалювати рішення, як усе це утримувати, ремонтувати використовувати.

‍

Навіщо створювати ОСББ

ОСББ надає мешканцям статус юридичної особи, що відкриває доступ до майнових прав і дає можливість офіційно й самостійно укладати договори, керувати фінансами, приймати рішення щодо будинку.

Без створеного ОСББ будинок не має такого статусу, а отже – не може впроваджувати жодних управлінських рішень, навіть якщо всі квартири приватизовані. Так, функції управління може виконувати й керівна компанія, але це вже тема для іншої статті.

Переваги створення ОСББ:

• Фінансовий контроль. Обʼєднання вирішує, як і на що витрачаються зібрані кошти: ремонтні роботи, благоустрій, прибирання.
• Прозорість. Загальні збори дозволяють мешканцям брати безпосередню участь в управлінні будинком.
• Захист інтересів співвласників. Наявність юридичної сили в ОСББ дозволяє представляти інтереси будинку у справах із забудовниками, постачальниками ресурсів, сервісними організаціями та навіть у судах.
• Оперативність у розв’язання питань. Замість довгого листування з міською владою, ОСББ може самостійно укладати договори з підрядниками, планувати ремонти, розв’язувати побутові проблеми.

‍

Які обовʼязки має співвласник в ОСББ 

ОСББ – це юридична особа, що з моменту створення бере на себе низку обовʼязків, передбачених законом і статутом. Вони охоплюють як організаційні функції, так і відповідальність мешканців перед об’єднанням та спільним майном. Обовʼязки має не лише голова обʼєднання, а все обʼєднання загалом.

‍

Дотримуватись правил і рішень ОСББ

• виконувати положення статуту
• дотримуватись рішень загальних зборів і правління

‍

Ставитися відповідально до свого майна

• використовувати квартиру за призначенням
• брати участь у ремонтних роботах
• не завдавати шкоди конструкціям будинку
• поважати права інших співвласників

‍

Піклуватися про спільне майно

• інформувати про поломки, аварії, пошкодження
• дотримуватись санітарних норм
• підтримувати пожежну безпеку
• зберігати чистоту в зонах загального користування

‍

Своєчасно сплачувати внески

• оплачувати внески та платежі в повному обсязі
• не накопичувати борги
• компенсувати шкоду, заподіяну спільному майну

‍

Права ОСББ: що дозволяє закон

ОСББ має чітко визначені законом права, які дозволяють йому ефективно управляти будинком, планувати витрати, вести господарську діяльність і захищати інтереси співвласників.

Управління та фінанси

• створювати органи управління (правління, ревізійна комісія)
• встановлювати розмір та порядок сплати внесків
• приймати рішення про витрати й доходи
• формувати резервний і ремонтний фонди

Укладання договорів і ремонтні роботи

• укладати договори з підрядниками, сервісами
• бути замовником капремонту, реконструкції, модернізації
• самостійно визначати підрядника

Розпорядження спільним майном

• визначати порядок користування спільним майном
• здавати в оренду нежитлові приміщення
• встановлювати сервітути
• використовувати допоміжні приміщення для потреб ОСББ

Юридичні дії та захист інтересів

• представляти інтереси співвласників у судах та органах влади
• контролювати своєчасну сплату внесків
• виступати як активний споживач електроенергії (згідно з Законом «Про ринок електроенергії»)

‍

Як створити ОСББ: покрокова інструкція

Процес створення ОСББ не такий складний, як може здатися на перший погляд. Найважча робота – спілкування з людьми та постійна підтримка ініціативи, адже більшість боїться змін та відповідальності, яка приходить з ними.

‍

1. Створення ініціативної групи

Саме тому перший пункт присвячений найголовнішому – людям, а саме тим, хто візьме на себе всі організаційні моменти.

Створіть ініціативну групу – групу мешканців будинку, ​​яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень. 

Ініціативна група виступає “фундаментом” ОСББ:  

• готує Статут
• ​​збирає дані про співвласників
• організовує установчі збори

На цьому етапі вирішальне значення має людський фактор. Якщо ви – один з ініціаторів, варто запастись терпінням і наполегливістю. Але результат того вартий, адже ви запускаєте якісні зміни у своєму будинку.

‍

2. Ознайомлення із чинним законодавством

Щоб уникнути помилок і юридичних «пасток», ініціативна група повинна добре орієнтуватися в законодавстві, що регулює створення та функціонування ОСББ.

До основних нормативних документів належать:

• Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
• Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»
• Постанова Кабміну №1521 від 11.10.2002 – щодо реалізації положень закону про ОСББ
• Наказ №203 від 25.08.2015 Мінрегіону – містить затверджену форму Протоколу зборів співвласників
• Наказ №141 від 27.08.2003 Держкомітету з питань ЖКГ – Типовий статут ОСББ і Типовий договір з управителем

‍

3. Агітація та залучення мешканців

Коли ви вже маєте базові знання та нормативну підтримку – час знову повертатись до найголовнішого, але тепер з іншим закликом. Вам варто заручитися підтримкою мешканців будинку, провести агітацію щодо створення ОСББ та чітко розповісти нащо воно потрібне. 

Обовʼязково наголошуйте на перевагах та вигоді мешканців будинку. Важлива послідовність і спокійне пояснення. На бажання можете надіслати цю статтю. Можливо, сумніви деяких мешканців викликані лише нерозумінням всієї картини.

‍

4. Збір даних про будинок та мешканців

Для всіх подальших етапів ініціативна група має чітко знати, хто є власниками квартир та нежитлових приміщень, щоб сформувати список. Саме ці люди мають право брати участь в установчих зборах. Орендарі або особи, які лише зареєстровані за адресою, участі в голосуванні не беруть і членами ОСББ бути не можуть.

Крім списку власників, важливо зібрати базові документи про сам будинок:

• Технічний паспорт будинку
• інформація про всі приміщення (житлові й нежитлові) із зазначенням загальної площі
• сума наявної заборгованості мешканців за комунальні послуги
• кошторис утримання будинку

‍

5. Підготовка статуту ОСББ

Мешканці ознайомлені, документи зібрати, настав час готувати один із найважливіших документів – статут ОСББ, який буде регулювати діяльність об’єднання. 

Зазвичай статут ОСББ укладається на основі Типового статуту, затвердженого міністерством. Проте ви не зобов’язані копіювати його дослівно, а можете і навіть повинні враховувати особливості вашого будинку та домовленості мешканців. 

Однак у випадку, якщо ви захочете створити власний статут, то варто звернутись до фахівців юридичного профілю, щоб уникнути юридичних пасток.

‍

6. Проведення установчих зборів 

А тепер етап, який підсумовує всю виконану вами роботу. 

Офіційне створення ОСББ відбувається на установчих зборах, де мешканці голосують «за» або «проти» створення обʼєднання.

Важливою умовою проведення зборів є інформування мешканців за 14 днів до проведення зборів. Якщо повідомлення не отримають усі мешканці, результати зборів можуть бути визнані недійсними.

‍

Як проходять збори?

Спочатку з присутніх обирається голова зборів, бо саме він буде їх проводити. Потім обирається секретар, який вестиме протокол. Всі рішення фіксуються письмово, а результати голосування підкріплюються підписами.

‍

Як рахуються голоси?

Для того, щоб рішення про створення ОСББ було ухвалено, його повинні підтримати співвласники, що володіють понад 50% загальної площі будинку. До того ж враховується не кількість осіб, а частка площі, якою володіє кожен співвласник.

Однак є виняток: якщо одна особа володіє більш ніж 50% загальної площі приміщень (житлових і нежитлових), тоді на установчих зборах кожен співвласник має один голос, незалежно від кількості та площі його майна. Це захищає інтереси решти мешканців і запобігає монополії.

‍

7. Реєстрація ОСББ

Фінальний етап, на якому вже можна перевести подих.

Щоб офіційно зареєструвати ОСББ, уповноважена особа має звернутись до державного реєстратора з відповідним пакетом документів:

• Статут ОСББ (у двох примірниках, прошитий, пронумерований і засвідчений підписом) 
• Протокол установчих зборів (оригінал або нотаріально засвідчена копія у двох примірниках та листки опитування (за наявності), які мають бути пронумеровані та підшиті до цього протоколу) 
• Заява про державну реєстрацію

‍

Реєстрація відбувається згідно з вимогами Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань».

Після цього об’єднання офіційно набуває статусу юридичної особи – і переходить до повноцінного управління будинком.

‍

Комунікація в ОСББ

Після реєстрації ОСББ постає новий виклик – організація щоденної роботи. Голови ОСББ часто уявляють управління ОСББ як нескінченні Excel-таблиці, стопки документів, паперову звітність, розвішування оголошень у підʼїздах і десятки дзвінків на день.

А мешканці – як хаос у Viber-чатах, страх перед відсутністю звітності та неможливістю “достукатись” до голови. Це породжує недовіру, конфлікти і загальне відчуття безпорадності.

Щоб цього уникнути, ОСББ варто з першого дня під’єднати до цифрових інструментів. Ключ до успішного функціонування ОСББ – прозора комунікація, яку легко налаштувати через екосистему «Вдома».

‍

Для голови ОСББ:

• створення оголошень та повідомлень для всіх мешканців без паперу і чатів
• електронні заявки замість телефонних дзвінків
• контроль кошторису ОСББ, аналітика по оплатах і боргах
• електронне голосування й загальні збори ОСББ онлайн (із правовою підтримкою Дія.Підпис)
• підтримка звітності в одному місці

‍

Для мешканців будинку:

• зручна подача заявок і контроль їх виконання
• перегляд кошторису доходів та витрат ОСББ у застосунку
• push-сповіщення про важливі події, збори, рішення
• можливість голосувати через смартфон із використанням Дія.Підпису
• участь у житті будинку без потреби шукати оголошення у підʼїзді
• онлайн-оплата комунальних послуг

‍

Хочете уникнути хаосу в управлінні ОСББ?

«Вдома» — екосистема, яка спрощує комунікацію між мешканцями будинку та головою ОСББ або менеджером керівної компанії ЖК