Що робити з боржниками в ОСББ

Боржники в ОСББ — одна з головних проблем більшості багатоквартирних будинків. Несплата внесків призводить до того, що у кошторисі бракує грошей на прибирання, освітлення, ремонти й навіть оплату комунальних рахунків. Відповідальні співвласники відчувають несправедливість, правління втрачає довіру, а конфлікти між сусідами стають нормою.

Проте закон і практика дають ОСББ усі інструменти для боротьби з боргами. Важливо знати свої права, діяти системно та грамотно вести документообіг.

У цій статті ми розглянемо, що робити з боржниками в ОСББ, які методи впливу законні, як запобігти появі нових боргів і чому сучасні цифрові інструменти стають головним союзником у цій боротьбі.

Чому мешканці зобов’язані сплачувати внески

Законодавча основа

Закон чітко визначає обов’язок кожного співвласника. Навіть якщо квартира порожня, власник повинен брати участь у витратах на утримання будинку (ст. 12 Закону «Про особливості здійснення права власності…»). Додатково ст. 15 Закону «Про ОСББ» зобов’язує співвласників виконувати статутні вимоги та вчасно сплачувати внески.

Чому виникають борги в мешканців ОСББ? 

Недовіра до правління

Найчастіше причиною є економічні труднощі, із цим усе зрозуміло. Але нерідко заборгованості з’являються тоді, коли мешканці не розуміють, куди йдуть їхні гроші. У таких випадках борг стає не стільки фінансовим, скільки психологічним бар’єром.

Вас може підвести:

• Відсутність прозорих звітів. Якщо правління не публікує кошториси та звіти, мешканці починають сумніватися: «Чи справді мої гроші витрачають правильно?»
• Конфлікти у правлінні. Чвари всередині ОСББ часто підривають авторитет керівництва, і частина мешканців перестає платити «на знак протесту».
• Зловживання владою. Навіть чутки про нецільове використання коштів здатні знизити рівень довіри.

Відсутність контролю

Окрім вищезгаданого, борг часто з’являється не через відмову платити, а через відсутність системи: 

• Немає нагадувань. Якщо ОСББ не надсилає повідомлення про борги, співвласники легко «забувають» платити.
• Відсутність санкцій. Коли заборгованість місяцями залишається без реакції, інші мешканці бачать, що «нічого не буде», і також можуть перестати платити.
• Паперові відомості замість електронних систем. Без цифрових інструментів облік ведеться повільно, помилки накопичуються, і контроль фактично відсутній.

Що робити з боржниками в ОСББ?

Превентивні дії

Перший етап — це профілактичні заходи, які можуть вирішити ситуацію ще до суду:

• Спробуйте надсилати письмові нагадування. Офіційний лист або повідомлення із зазначенням суми боргу та строків оплати часто дисциплінує боржника.
• Ведіть чіткий облік заборгованостей. Усі дані мають бути систематизовані: хто, скільки і за який період заборгував. Це допоможе уникнути плутанини та посилить позицію ОСББ.
• Формуйте довідку про борги помісячно. Документ повинен бути точним, підписаним і завіреним печаткою ОСББ. Він стане одним із ключових доказів у суді.
• Ухвалюйте рішення загальних зборів. Усі важливі фінансові рішення, включно з діями щодо боржників, мають бути зафіксовані у протоколах зборів. Це юридичний фундамент для подальших дій.

Фінансові рішення

Щоб у суді позиція ОСББ була непохитною, фінансові документи повинні бути оформлені бездоганно. Вам буде необхідно:

• Затвердження кошторису. У ньому вказуються всі необхідні витрати (прибирання, ремонти, комунальні платежі) і джерела доходів (внески співвласників).
• Затвердження переліку і розмірів внесків. Рішення повинно бути прив’язане до кошторису. Не можна «підняти» внески без його затвердження.
• Визначення порядку сплати внесків. У протоколі має бути чітко вказано, наприклад: «Внески сплачуються щомісяця до 20 числа». Це може бути оформлено окремим документом (положенням чи порядком).

Якщо ці рішення ухвалені більшістю та належно оформлені, ОСББ має сильний аргумент у суді. Якщо ж документи відсутні або складені з помилками, боржники можуть цим скористатися.

Судовий порядок

Коли всі попередні спроби врегулювати ситуацію не дали результату, ОСББ має право звертатися до суду. Це крайній, але цілком робочий варіант.

Важливо розуміти, що наказне провадження тут не застосовується, адже внески співвласників — це не тариф на послуги, а статутний обов’язок. Тому ОСББ може використовувати лише позовне провадження. Воно буває двох типів:

• спрощене — коли сума боргу невелика й справа не потребує складного розгляду;
• загальне — коли справа значна або боржник активно заперечує проти вимог.

Позов подається не за місцем прописки боржника, а за адресою будинку, де виникла заборгованість. Це важливий нюанс через те, що справа стосується нерухомості, а не особистої адреси власника.

У позові ОСББ може вимагати не лише повернення самої суми боргу, а й додаткових нарахувань:

• основний борг за внесками;
• інфляційні втрати;
• 3% річних (відповідно до ст. 625 Цивільного кодексу України);
• компенсацію витрат на судовий збір і оплату послуг адвоката.

Таким чином судовий порядок дозволяє не тільки повернути кошти в бюджет будинку, а й відновити справедливість для сумлінних мешканців, які справно сплачують внески.

Документи для суду

Щоб суд задовольнив позов, важливо довести, що борг справжній і внески були встановлені законно. Для цього ОСББ має подати повний пакет документів:

• Статут ОСББ 

З усіма редакціями, чинними на момент утворення боргу.

• Протоколи загальних зборів і кошториси

Саме вони підтверджують, що внески були затверджені співвласниками належним чином.

• Довідка про заборгованість

У ній має бути детальний помісячний розрахунок без «старих залишків», які вже не підлягають стягненню. Довідка підписується головою правління та скріплюється печаткою ОСББ.

• Договори з постачальниками послуг

Наприклад, угоди на вивіз сміття чи обслуговування ліфтів, де ОСББ виступає колективним споживачем. Вони підтверджують, що внески спрямовуються на реальні витрати.

• Документи на право власності боржника

Це може бути витяг із Державного реєстру речових прав або копії документів, що підтверджують право власності на квартиру чи приміщення.

Як цифрові інструменти допомагають ОСББ

‍

Сучасні технології дозволяють зняти з правління більшість рутинних завдань. За допомогою застосунків для ОСББ можна:

• вести електронний облік платежів з історією кожного мешканця;
• надсилати автоматичні нагадування боржникам;
• формувати зрозумілі фінансові звіти;
• проводити онлайн-голосування щодо дій проти боржників.

Так правління зі «збирача боргів» перетворюється на ефективного менеджера спільного простору, де є порядок, довіра й розвиток.

Спробуйте «Вдома», щоб забути про хаос і борги в ОСББ та побудувати спільноту, де кожен відчуває відповідальність і комфорт.

‍